2009年07月16日（木）住まいは今が建て時・買い時ってホント？
関東地方では先週梅雨が明け、早速本格的な猛暑がやってきました。皆様お住まいの地域はいかがでしょうか？子供たちの夏休みもはじまりましたね。今日はちょっと気になるウワサを検証してみたいと思います。巷では、『景気の悪い今こそ住宅は建て時・買い時…。』などと言ウワサが聞こえてきますが、これって本当なのでしょうか？ 確かに我々ギョーカイ人の間でもそんな話があるのは事実です。そこで今日は『そんな話』の根拠をお金の面から検証してみることにしましょう。
今なら減税や補助金などの制度が充実 昨年秋以来の世界的な景気減速に伴い、日本の経済も大きな影響を受けています。ここにきて明るい兆しもチラホラ聞こえるようになりましたが、それも直近最低値からの脱却という話で、低レベルの中でのこと。むしろ失業率や百貨店の業績など、改善の兆しが見えない分野の方が多いのかもしれません。ご他聞にもれず住宅業界も依然厳しい状況が続いています。住宅建設関連業種は裾野が広いため、経済全体に波及する影響も大きく、この分野の需要を喚起するために、現在色々な住宅需要刺激策が打ち出されつつあります。減税や、太陽光発電などのエコ設備設置に対する補助金など、地方自治体独自のものも含め、複数の制度を利用することも可能になっています。もちろん賢い消費者としては、まず使える制度は使うことを考えたいですよね。
住宅ローン減税：http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
太陽光発電補助金：http://www.j-pec.or.jp/
金利の面から考えてみましょう。 昨秋からの世界的な経済混乱に対す景気浮揚策として、それまで0.5％を維持していた政策金利が昨年12月より再び0.1％になり、事実上のゼロ金利ともいえる超低水準に誘導されています。住宅取得の際に多くの方が利用される長期ローンの金利は、長期国債の金利に影響され、長期国債の金利は政策金利の影響を受けます。詰まるところ、ローンの金利面から言うと、今はとっても有利にお金が借りられる時期と言うことになります。 
今後の経済動向については予断を許さないと考えられますが、政策金利が0.1％と言うことは、万が一更に下がったとしても、最大でもあと0.1％しか下がりようがないと言うことですね。ゼロ以下の金利と言うことはあり得ません。ちなみに昨年１１月の政策金利は0.5％でした。サブプライム問題に端を発する経済混乱で、政策金利は一気に0.4％もの大幅な下げとなったわけです。こんな非常事態の低金利がこの先長期間続くとは考え難いもの。民間シンクタンクでは、この先10年の金利予測を『上昇』と見るところが多くなっています。
今の金利でお金を借りると具体的にどのくらい得なのでしょうか？ 下の表は3,000万円のお金を元利金等払いの35年ローン（全期間固定金利）で借りた場合の総返済額の一覧です。金利が0.5％変わると約350万円も返済額が変わることがお解かり頂けると思います。これは大きな金額ですね。
更に金利が上昇すると借り入れ限度額も減ってしまう事をご存知でしょうか？ 銀行がローン貸付限度額を計算するとき、当然借りる人の返済能力を考えて融資の可否を決定することになります。即ち借りる人の年収を一定とすれば、融資金額は同じでも金利が高ければ金利を含めた総返済額は増えてしまいますから、その分融資金額を抑えられてしまうと言うことになります。
具体的にご説明しましょう。右の表を見て下さい。仮にAさんの総返済能力を5,000万円とします。３５年の固定金利ローンで3,000万円を借りるとして、金利が3.0％なら総返済額は4,849万円です。これなら融資はOKになりますね。しかし金利が3.5％になると、総返済額は5,207万円。ここで赤信号です。Aさんは3,000万円の融資を受けることは出来なくなり、総支払い額が5,000万円を切るギリギリまで融資金額を減額されることになります。
実際の判断には、更に色々な要素が加味され、この例のように単純に決められることはないでしょう。しかし少なくとも数字の上で単純計算をしても、たった0.5％の金利上昇がこれだけ大きな影響になるのは事実です。“今”の金利が有利な変動金利を選択したとしても、現在の金利が適用される期間、相対的に低金利の恩恵を受けることが出来るわけです。350万円あったら、新しい家具やカーテン、などみんな買えてしまいますよね。これに減税やら補助金も上手く利用すれば、かなりお得になることは確かです。
そんなわけで、『今が建て時・買い時！』論には一理有りとの結論です。ただし、金利の高低に関わらず、長期ローンを組むこと自体にもリスクは伴います。長期的な展望にたってライフプランを立ててくださいね。
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